Суть: ИП сдавал в субаренду часть помещения. Арендатор познакомился с собственником и договорился снимать дешевле, чем по субаренде. ИП, не желая упускать свои «сливки», выставил счет по оплате аренды до конца договора. Нужно было грамотно уйти от платежей.
Размер проблемы: потерять 431 000 руб. и переплачивать 720 000 руб. в год
Результат: избежали суда, не оплачивали безосновательные счета
Плюсы
Выяснилось, что у ИП нет письменного согласия на сдачу в субаренду.
Минусы
По закону, арендатор должен был оставаться в помещении и платить до конца договора.
Анализ дела
Субарендатор прислал моему доверителю Алексею уведомление: оплатите долг, или ограничим вход в помещение.
Звучит грозно, еще и угрожали устно. Ещё бы, там вместо 63 000 руб. аренды в месяц с него брали 143 000 руб. по субаренде. Разница в 80 000 руб. каждый месяц.
Алексей позвонил мне, прислал документы на анализ. Я засела за судебную практику, и вот что выяснила.
У ИП, который сдавал помещение в субаренду, не оказалось письменного разрешения собственника на субаренду. То есть, ИП сам снимал помещение, платил аренду, но сдавать помещение кому-то другому ему письменно не разрешали. А такое разрешение должно быть по правилам п. 2 ст. 615 ГК РФ.
Всё было бы хорошо, но.
Раньше можно было просто не платить аренду, как только узнал, что разрешения собственника нет. Но потом внесли изменения в закон (ФЗ от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ изменены подразделы 4 и 5 Раздела I части первой и статья 1153 части третьей ГК РФ).
Стало: даже если нет разрешения собственника, по субаренде всё равно нужно платить, но идти в суд и признавать договор недействительным. И даже тогда деньги не вернут, потому что помещением всё это время пользовались.
Даже в суде трудно доказать, что переплата по субаренде завышена. Скорее всего, платить собственнику арендатор будет столько же, сколько платил субарендатору. Только раньше субарендатор клал себе в карман разницу между платежами, а теперь это будет делать собственник.
Вот такая странная картина передо мной образовалась. Как же выйти из ситуации? Суды говорят, что субарендатор по-любому прав.
Я решила сыграть с покерным лицом. Написать умный ответ на претензию, козырнуть пунктами из законов и посмотреть, что будет: терять всё равно нечего, если на претензию не ответить, доступ в помещение могут перекрыть.
Составила ответ на претензию
Грозными словами написала, что:
а) у ИП нет письменного разрешения сдавать помещение в субаренду, а значит, договор, которым он козыряет, недействительный;
б) ИП обязан вернуть всё, что получил от Алексея, за весь период договора — а это 2 000 000 рублей с февраля 2019 года.
Плюс написала для доверителя подробные пояснения на 4 страницы, как обстоит дело на самом деле и чего можно ожидать от ИП, от суда и от ситуации в целом, какие варианты развития событий возможны.
В итоге: ИП не пошёл в суд. Сейчас мой доверитель арендует помещение у собственника, взял себе площадь побольше, и всё равно платит не такую большую сумму, как при субаренде.
Иногда стоит пойти ва-банк и поверить в маленький шанс того, что исход окажется благоприятным.
Подробности по вашему случаю лучше всегда уточнить за пару сообщений в личке